Mbinu ya kulinganisha. Njia za kuamua thamani ya mali isiyohamishika

Katika mazoezi ya ulimwengu katika uwanja wa hesabu ya mali isiyohamishika, mbinu tatu hutumiwa:

• Kulinganisha, au soko;
• Kwa gharama kubwa;
• Inafaa.

Uchaguzi wa mbinu kwa kiasi kikubwa inategemea kitu cha tathmini na hali halisi ambayo imejenga karibu aina fulani ya mali isiyohamishika. Hata hivyo, njia ya kuaminika bado inachukuliwa kuwa mbinu ya kulinganisha katika kuamua thamani inakadiriwa.

Kanuni za msingi za tathmini ya kulinganisha

Mbinu ya kulinganisha ni seti ya mbinu za kuamua thamani ya soko ya mali. Thamani ya mali isiyohamishika inalinganishwa na mali sawa.

Msingi wa tathmini inategemea kanuni zifuatazo:

• Ugavi na mahitaji. Viashiria hivi viwili vinaunganishwa kwa usawa, idadi ndogo ya mapendekezo huzalisha mahitaji fulani, na kinyume chake, inatoa zaidi, mahitaji kidogo.
• Kuingia. Hakuna mnunuzi atalipa bei kubwa ikiwa mali yenye tabia sawa hupunguza chini.

Dhana ya thamani ya soko ni sawa na dhana ya bei ya usawa. Bei ya usawa ni seti ya sifa za kiasi na mambo ya bei ambayo huamua ugavi na mahitaji ya kitu ambacho kinalinganishwa.

Vigezo kuu vya kuchagua mali zinazofanana kulinganisha thamani ya mali isiyohamishika

Vipengele vinavyozingatiwa katika uchambuzi wa kulinganisha, namba kubwa, na mchanganyiko wao ni karibu sawa na usio wa chini. Kwa hiyo, uchambuzi ni mdogo kwa idadi fulani ya mambo ambayo huathiri moja kwa moja bei.

Mambo ya kulinganisha. Ubora wa haki

Uzoefu wowote au easement husababisha kupungua kwa thamani ya kitu kilichopimwa. Hiyo ni, kizuizi chochote katika haki ya umiliki ni kupunguza bei. Ikiwa kitu kilichopimwa kwa kulinganishwa na vitu vinavyofanana hakina vikwazo vile, basi bei, kinyume chake, huongezeka.

Kwa viwanja vya ardhi upatikanaji wa servitudes sio tu sababu ya kupungua. Wakati wa kupima gharama ni muhimu sana, huhamisha umiliki wa ardhi au haki ya kukodisha, matumizi ya kudumu. Haki mbili za mwisho zinajulikana kwa sababu za kupungua. Ni muhimu sana kama ardhi ina vikwazo fulani juu ya shughuli zaidi na hiyo.

Masharti ya Uuzaji

Masharti hayo yanazingatiwa ikiwa kitu kilichopimwa kina sifa za uuzaji.

Kwa sababu ya kupungua ni kufilisika, yaani, muuzaji ana haraka kufanya shughuli za ununuzi / uuzaji, kwani wakati wa kufungua wa soko la mali isiyohamishika ni kupunguzwa kwa makusudi kwa kulinganisha na vitu sawa.

Tathmini inaathiriwa sana na mahusiano ya familia na ushirikiano, ingawa ni vigumu kutathmini hatari hizi.

Ikiwa muuzaji na mnunuzi wanaunganishwa na mahusiano ya kukodisha, na mkataba wa uuzaji umepangwa kukamilika kati yao, basi, ili kuokoa juu ya malipo ya kodi, thamani ya makadirio ya kawaida itakuwa chini. Kuhamasisha katika kesi hii ni moja - tangu vyama vya manunuzi vinaunganishwa na mahusiano mengine yasiyo ya soko, kwa hiyo, muuzaji hukopesha mnunuzi. Hali kama hiyo inakua ikiwa shughuli ni chaguo.

Kuongeza ongezeko la thamani ya mali ya makazi inaweza kusababisha matarajio ya kupata misaada ya serikali kwa ajili ya maendeleo ya miundombinu. Kiasi cha mikopo inayotarajiwa ya kukubaliana inatajwa na tofauti kati ya mikopo ya upendeleo na soko.

Hali ya soko

Marekebisho ya chini yanaweza kutumika ikiwa kuna tofauti kubwa kati ya thamani ya soko kwa mali sawa na mtaalam mmoja.

Mabadiliko katika madhumuni ya kazi yanaweza pia kuzingatiwa katika tathmini, kwani inathiri uwiano wa mahitaji ya usambazaji.

Eneo la mali

Sababu za kimwili (kwa viwanja vya ardhi)

Mtazamo wa kulinganisha katika kutathmini shamba njama inahusisha kukusanya sifa kuhusu mali:

• Ukubwa;
• Fomu;
• Geolojia;
• Ufafanuzi;
• Kiwango cha utayarishaji, yaani, kama dunia imeondolewa kwa mimea, ikiwa ni makosa ambayo yameondolewa;
• Vidokezo vya ubora wa kifuniko cha udongo.

Uangalifu mkubwa unastahili uwepo au kutokuwepo kwa milima au mteremko, miundo ya miamba au miamba. Hakuna muhimu, ni nini uwezo wa kubeba wa dunia, nguvu zake, upatikanaji wa maji ya chini. Ni muhimu sana ikiwa kuna habari kuhusu uwezekano wa tukio la madini. Ikiwa habari imethibitishwa, nchi hiyo itakuwa imekwisha kuingizwa baadaye.

Maelezo ya jumla ya kitu ambacho kitatathminiwa

Mbinu ya kulinganisha soko ni utafiti wa sifa zinazoongeza thamani ya vitu. Hizi ni pamoja na:

• Ukubwa wa muundo au chumba;
• Urefu wa jengo;
• Upatikanaji na eneo la majengo ya msaidizi;
• Urefu wa dari.

Vifaa ambavyo jengo hujengwa pia ni muhimu, zaidi ya kisasa na ya kuaminika ni, thamani ya juu ya mali isiyohamishika. Sio mahali pa mwisho ni kuonekana kwa jumla ya jengo zima, upatikanaji wa matengenezo na upatikanaji rahisi. Ikiwa mlango unatoka kwenye yadi, basi hii itakuwa sababu ya kupungua.

Ukosefu wa kutengeneza ni nafasi ya kurekebisha ripoti ya tathmini. Hesabu hiyo inafanywa na kiasi cha gharama za kazi za ukarabati au marejesho, kwa kuzingatia faida ambayo mjasiriamali atapata kutokana na uwekezaji katika ujenzi au ukarabati.

Sababu za kiuchumi

Mbinu ya kulinganisha katika mali isiyohamishika ni uhasibu wa akiba iwezekanavyo kwenye rasilimali za nishati katika mchakato wa uendeshaji. Kuongezeka mara kwa mara kwa gharama ya huduma hufanya watu daima kufikiri juu ya kuokoa na kutumia vyanzo vya nishati mbadala.

Hasa, jambo hili ni muhimu kama kitu kinunuliwa kwa kukodisha zaidi. Ya juu ya uwiano wa mapato kwa gharama ambazo zitaenda kwa uendeshaji wa jengo au majengo, ndogo ya kurudi kwenye mapato yavu kutoka kwa kukodisha mali isiyohamishika.

Jamii hii inajumuisha kiashiria cha uwepo au kutokuwepo kwa mita, ikiwa hatua zimechukuliwa ili kupunguza hasara za joto.

Viashiria vingine

Tathmini inahusisha uhasibu kwa uwepo au kutokuwepo kwa vipengele vya huduma. Mfano rahisi ni kama kuna lifti ndani ya nyumba au la. Uwepo au ukosefu kamili au sehemu ya mawasiliano yote, hususan kushikamana na mfumo wa ndani. Ikiwa kuna uhaba mkubwa sana, basi marekebisho yanafanywa kwa njia ya kupungua. Upimaji wa mali isiyohamishika unafanywa kwa viashiria mbalimbali.

Hatua za makazi

Mahesabu yote kwa njia ya kulinganisha yanategemea habari kutoka vyanzo vya wazi kuhusu shughuli za hivi karibuni na mali isiyohamishika sawa.

Hatua za Tathmini:

1. Utafiti wa mapendekezo kama hiyo katika sehemu fulani ya mali isiyohamishika, utambulisho wa mali zinazofanana ambazo zilipatikana hivi karibuni.
2. Taarifa zilizokusanywa zinachambuliwa, na kila mmoja pendekezo linalinganishwa na mali inayohesabiwa.
3. Ugawaji wa sifa za bei, marekebisho ya ripoti ya tathmini.

Upatanisho wa bei iliyobadilishwa na utoaji wa gharama ya mwisho kwa njia ya kulinganisha.

Faida za mbinu ya kulinganisha

Kwanza kabisa, njia inaruhusu kutafakari maoni ya wanunuzi tu na wauzaji tu.

Valuation inavyoonekana kwa bei za sasa, na kuzingatia mabadiliko ya akaunti katika hali ya kifedha na hata michakato ya mfumuko wa bei. Tathmini daima ni statically haki.

Kutathmini mali maalum, huna haja ya kujifunza soko lote la mali isiyohamishika, lakini ni mali sawa tu. Mbinu ni rahisi sana, na matokeo ya kuaminika.

... na hasara

• Ni vigumu kupata bei halisi.
• Utegemezi kamili juu ya shughuli na utulivu wa soko la mali isiyohamishika.
• Ugumu wa kuunganisha data, ikiwa vitu sawa vina tofauti sana kulingana na mauzo.

Kwa kumalizia

Kiini cha mbinu ya kulinganisha katika hesabu ya mali isiyohamishika ni wazi kwa mnunuzi na muuzaji. Mbinu hiyo inaruhusu vyama kujifunza soko la mali isiyohamishika na kuhakikisha kuwa hawajapoteza njia yao. Tathmini inaweza kufanyika kwa misingi ya shughuli zilizofanywa tayari au juu ya mapendekezo ya wauzaji wengine. Kwa hali yoyote, mbinu ya kulinganisha ni utaratibu na kulinganisha data juu ya mali isiyohamishika sawa. Jambo kuu ni kwamba uteuzi wa vitu sawa kwa kulinganisha unapaswa kuzingatia mambo maalum au yasiyo ya kawaida, kwa mfano, tishio la kuondokana na dhamana, mabadiliko ya kanuni katika ngazi ya mitaa au kushindwa kuzingatia masharti ya makubaliano ya mkopo, kuwepo kwa vipengezo vya mkopo.