Jinsi ya kuuza ghorofa wao wenyewe? Kodi kwa ajili ya nyumba kuuzwa. Uuzaji wa mali isiyohamishika bila ya mshirika

Kama mali isiyohamishika mauzo fursa bila waamuzi? Ili kujibu swali hili, ni muhimu kuelewa sababu kwa nini wamiliki wa mali kugeuka kwake. Kutumia huduma ya mashirika, watu wengi makosa kuamini kwamba inachukua wajibu kamili kwa ajili ya nyumba kununuliwa na hayo. Hii kukimbilia sababu ya huduma ya upatanishi haina maana. Kwa mujibu wa sheria ya mkataba wa mauzo ni alihitimisha mnunuzi na muuzaji, na Ofisi ya mali - mpatanishi. Haina kuchukua wajibu wowote na dhima. Ni uhakika ni ilivyoainishwa katika mkataba wa huduma kati ya mteja na wakala. Katika bora, unaweza kuwakilisha maslahi ya muuzaji katika kesi hiyo.

Watu wengi kutumia huduma ya waamuzi, ili kuepuka hali unforeseen wala hila. Kujua jinsi ya kuuza ghorofa wao wenyewe, yaani vitisho na hila katika kila hatua ya manunuzi, tunaweza bora kujilinda na kufanya bila msaada wa wakala.

Realtor anafanya kazi kwa bidii, hivyo ada ya juu kitaaluma. Lakini asilimia kubwa ya watu tayari kufanya juhudi kuokoa fedha, bado hutumia huduma ya waamuzi. Sababu moja - hawana kujua jinsi ya kuuza ghorofa bila realtor. Baada ya kupitia hatua zote za utaratibu wa ununuzi wa ghorofa, unaweza salama kufanya bila upatanishi.

hatua ya kwanza: jinsi ya kutathmini, kuuza nyumba na kupanga viewing

Jinsi ya kuuza ghorofa wao wenyewe, na ambapo kuanza? Kabla ya shughuli ni muhimu kupitia hatua tatu za kwanza kati uuzaji wa mali isiyohamishika yoyote:

1. Kwanza kabisa, unahitaji vizuri kuweka bei ya ghorofa. Ili kufanya hivyo, kuchunguza mapendekezo kwa mali hiyo. Kwa msaada wa magazeti matangazo, Internet kupata matangazo kwa ajili ya uuzaji wa vyumba katika eneo moja ya mji na vigezo kuhusu sawa: hali, eneo, mahali na wengine. Unaweza kupiga up chache chaguzi sawa na kufafanua maelezo yote zaidi na kuuliza muda gani ghorofa ya kuuzwa. Kuchagiza gharama zichukuliwe katika akaunti hiyo mnunuzi unaweza biashara. Kwa kawaida na biashara ni juu 5% ya bei ya taka.
2. Baada ya kuwa na takriban gharama ya ghorofa, ni lazima kuvuta hisia za kuongezeka kwa idadi ya wanunuzi. Ni muhimu kuweka tangazo katika machapisho maarufu matangazo, magazeti complimentary, baada ya kuwa kwenye mtandao na kuweka juu ya bodi maalum na habari. Utangazaji lazima ufupi huwa na maelezo yote juu ya ghorofa, na simu ya mawasiliano. Ili wanunuzi wala simu saa zote, unaweza kubainisha wakati fulani kwa simu. Ads haja ya kuwa updated mara nyingi iwezekanavyo.
3. wauzaji wote, na hasa wanawake, ambao ni nia ya jinsi ya kuuza ghorofa yenyewe, ushauri muhimu katika hatua hii. Kutembelea wateja wanapaswa kutibiwa kwa tahadhari:

• mkutano kuteua wakati wa mchana, ni bora katika siku;
• kuwa katika mkutano huo, ni kuhitajika kwa pamoja na mtu zinazojulikana,
• kuondoa vitu vya thamani na fedha kutoka sehemu maarufu;
• kamwe kuonyesha hati ya awali ya mpango huo, nakala tu.

ofisi ya amana

Hakuna haja ya kukimbilia kuondoa matangazo, ghafla mtu mabadiliko ya akili yake, na muuzaji kupoteza wateja uwezo. Baada ya kukubaliana juu ya bei, ni muhimu kwa kutoa mnunuzi kufanya prepayment. Wale ambao ni kushiriki katika mpango wao wenyewe na kujifunza jinsi ya kuuza ghorofa bila realtor, unahitaji kujua - kisheria wakati huu inaweza kupangwa katika njia tofauti: kuandika mkataba mapema (risiti kwa ya awali) au kufanya makubaliano ya awali juu mapema. Kwa urahisi na usalama katika ununuzi na uuzaji makubaliano ni muhimu kufanya maelezo kamili ya kuuzwa kitu na prepayment masharti. Kisha katika kesi ya kushindwa kwa shughuli mnunuzi atalazimika kufidia bado na adhabu.

Je mkataba wa mauzo?

hatua kubwa katika mchakato huu - ni haki ya kufanya mkataba wa mauzo, ambayo inapaswa kuwa tayari katika muda wa siku 2-3 kabla ya muda uliopangwa wa shughuli. Chagua mbinu ya hati: notarization au rahisi iliyoandikwa (PPF). Aina zote za usajili na sawa kisheria nguvu. Hata hivyo, wale ambao ni kujifunza jinsi ya kujitegemea kuuza ghorofa katika mortgage, unapaswa kujua kwamba katika kesi hii, chini ya sheria ya aina ya mkataba lazima tu kunyongwa na mthibitishaji.

Drafting PPF mkataba - zaidi ya kiuchumi na gharama karibu 50-70 dola. Wakati mthibitishaji notarized aina hati pia inachukua asilimia ya ziada ya kuuza kiasi. Bila shaka, gharama ya aina hii ya mpango itagharimu ghali zaidi, hivyo unapaswa haja ya kuchagua bila njia notarial ya mkataba na kutumia fedha za ziada.

PPD-mkataba unaweza kuunda yako mwenyewe, au kutafuta msaada kutoka wakili. Katika hali yoyote, unahitaji makini kuchunguza mkataba wa mauzo ya mali isiyohamishika na kuangalia kwa makini kila hatua yake:

• mtu yeyote ambaye anauza (jina na pasipoti maelezo zaidi);
• anwani na utekelezaji kamili wa vigezo msingi kinachotakiwa katika mkataba maswali BKB - Idadi f 11A na piano idadi 22A;
• masharti ya kuuza, bei ya vyumba na hali ya makazi ya pande zote;
• usahihi ilivyoelezwa katika hati ya mkataba wa jina,
• muda kwa ajili ya kutolewa kwa ghorofa na dondoo kutoka humo watu waliosajiliwa, kama sheria, ni siku 14.

Usajili wa mkataba wa mauzo

njia rahisi na salama zaidi ya makazi pamoja - sanduku amana. Ni vyema kufungua katika benki salama, iko katika eneo upande wowote. Amana sanduku itahakikisha kwamba muuzaji kupokea fedha mara baada ya usajili wa nyaraka zote muhimu.

Mara baada ya fedha huwekwa katika benki kiini, unahitaji kupita usajili katika Utumishi Shirikisho ya Hali ya Usajili (FSGRKK) ina mkataba wa mauzo ya mali isiyohamishika kwa saini na nyaraka zifuatazo:

• jina hati ya ghorofa kuuzwa (mkataba wa mauzo, hati ya urithi, na pia ushahidi mwingine wa haki za mmiliki);
• cadastral pasipoti ghorofa kupatikana kutoka kwa wataalam BKB,
• nakala ya akaunti ya fedha (AKC) katika asili au dondoo kutoka nyumbani,
• kumbukumbu ya awali № F 22A (sio lazima), na F № 11A (kama required) kupatikana katika BKB,
• nakala ya pasi ya vyama vyote manunuzi;
• kwa wanawake kutafiti jinsi ya kuuza ghorofa yenyewe, unapaswa kujua kwamba inachukua idhini ya mumewe, katika ghorofa, na kwa ajili ya watu - ridhaa ya mke wake,
• kama kuna watoto, wakati mwingine, unahitaji ruhusa ya ulinzi;
• wakati ghorofa jamii, majirani haja ya msamaha (kama wao ni watu wa vyumba nyingine) au mji (kama wengine wa chumba si kubinafsishwa);
• hati nyingine kwa uamuzi wa afisa msimamizi wa usajili (kuzaliwa, kifo, nk).

Kama msajili wa kukubali hati, inamaanisha kila kitu ni hadi ugoro. afisa wa kutoa risiti kwa kukubali hati na kupanga wakati ambapo unahitaji kuchukua. Kama kanuni ya jumla, nyaraka FSGRKK kumbukumbu wastani wa wiki mbili, kisha mnunuzi na muuzaji iliyotolewa hati usajili wa mauzo. pande zote mbili haja ya kuangalia kwa makini mkataba wa mwisho makosa ya kuchapa na hitilafu. Kama wote ni vizuri, muuzaji, mnunuzi unahitaji kupata ufunguo wa usalama sanduku amana.

Kwa nini unahitaji kuhamisha tendo?

ukombozi wa ghorofa unafanyika kwa mujibu wa mipango kinachotakiwa katika mkataba wa mauzo. kitendo cha kuhamisha - hii ni hati muhimu iliyoandaliwa wakati wa shughuli kwa namna yoyote. Ni anafafanua hali ya ghorofa. Wakati mwingine mkataba wa mauzo nafasi yake, lakini ni bora ya kujenga karatasi tofauti. Unaweza, bila shaka, ili kufikia na mikataba ya mdomo, lakini ni busara kujilinda. hatua muhimu kwa wauzaji ambao ni kujifunza jinsi ya kuuza ghorofa bila realtor: bado saini hati ya uhamisho kwa hali ya kimwili ya mali inalingana na muuzaji (mafuriko, moto, wizi), na inalipa huduma.

Wakati mwingine, kodi zinalipwa?

wachuuzi wote nia ya swali la kama kulipa kodi kwa ajili ya nyumba kuuzwa inahitajika. kuna masuala muhimu katika sheria:

• kama mtu ni katika milki ya ghorofa na miaka 3 au zaidi, wakati kuuzwa mmiliki ni msamaha kutoka kodi chini ya aya ya 17.1 ya Ibara 217 ya Kanuni ya Kodi, lakini bado anatakiwa kuwasilisha malipo ya kodi null;
• wakati muuzaji inayomilikiwa nyumba katika kipindi kisichozidi miaka 3, ni, kulingana na aya ya 1 ya Ibara ya 220 ya Kanuni ya Kodi, ni wajibu wa kulipa kodi ya 13% na kiasi cha hesabu ya mpango ambapo mmiliki akiamua kwa hiari yake.

Mbili formula kwa ajili ya kuhesabu kodi:

• Formula 1: faida kwa mauzo ya vyumba dra gharama ya upatikanaji wake,
• Mfumo 2: na kiasi cha mauzo ya nyumba ili kuondoa milioni moja rubles.

Waliohusika katika swali "jinsi ya kuuza ghorofa wao wenyewe," na si kujua maelezo yote ya sheria, baadhi ya taarifa muhimu Handy:

1. Kama ghorofa ilinunuliwa kwa bei ya juu ya kuuza sasa, au ni vizuri kutumia kwanza hesabu formula, kama kiasi cha kodi itakuwa mbaya, na kwa hiyo kulipa chochote. Kwa mfano, mmiliki kununuliwa miaka miwili iliyopita, ghorofa kwa rubles milioni 2., Na kwa sasa kuuzwa kwa rubles milioni 1.8., Kisha kwa rubles milioni 1.8. - milioni 2 rubles. = Milioni -0.2 rubles. - Ukosefu wa kodi si kulipwa.
2. Wakati ghorofa akaenda karibu kwa uhuru (kwa urithi, donative), ni busara kuchukua pili hesabu formula.
3. Kwa mujibu wa aya ya 1 ya Ibara ya 229 ya Kanuni ya Kodi ya faili tamko kodi katika nafasi ya usajili wa muuzaji ambayo ni muhimu katika hali yoyote na 30 Aprili ya mwaka uliofuata mwaka baada ya kuuza. Inakadiriwa zisizo sifuri ya kodi lazima kulipwa na Julai 15.

Uuzaji wa vyumba kwa kutumia wakala

Kama kuna uhaba wa muda mwingi mchakato wa uuzaji wa nyumba mara nyingi kuandaa nguvu za wakili. Kwa mfano, itakuwa ufumbuzi busara wakati wamiliki kadhaa kumiliki mali moja. Vyumba kwa ajili ya kuuza katika hali hiyo unafanywa kama ifuatavyo: wamiliki wote kufanya nje ya mtu chini busy masuala yote kuhusiana na shughuli. Bila kujali sababu za kuandaa nguvu za wakili ina hatua muhimu sana: ili kuepuka matatizo na ukosefu wa makazi, ni muhimu kufafanua wazi nguvu za mdhamini.

makubwa sana na kuweka kwa njia za Nguvu ya Mwanasheria. Inawezesha mdhamini wa kufanya aina yoyote ya inahusika na mali na kuondoa yake kwa hiari yao, kwa mfano, kwa kuuza na kupata mwenyewe fedha. General nguvu za wakili ni iliyotolewa na mthibitishaji tu baada ya kuthibitisha kwa makini mkuu wa jinsi ya yeye kulijua lengo la kutiwa saini kwa vile aina muhimu hati.

Kuna wakati mteja anataka kupata na inahitaji kuingia katika mkataba wa kuthibitisha mpango mwenye nyumba ya pointi ya kuuza. Kisha kuuza ghorofa kwa kutumia wakala inawezekana tu baada ya taarifa ya mtaji, lililoandikwa na mthibitishaji, juu uhalali wa shughuli ya mauzo.

Wakati haja ya kutumia huduma ya mdhamini ni tena sasa, nguvu za wakili inaweza kufutwa hata kabla tarehe ya kumalizika muda wake. Data juu ya ubatilishaji kumbukumbu katika msingi taarifa ya Chama cha Notaries data.

Flat kwa ajili ya kuuza ambayo maisha ya mtoto

Karibu kila familia ina watoto. Kwa hiyo, kwa ajili ya wazazi wauzaji swali husika sana: "Na katika kesi hii, ? Jinsi ya kuuza ghorofa" Na mtoto wa zitahesabiwa pamoja na, na katika hali yoyote haina kukiuka maslahi yake, au mauzo ya mali ni tatizo. Wao ni kuangalia ulinzi. utaratibu wa manunuzi ya kuuza ni ya aina mbili: mtoto amesajiliwa katika ghorofa au mmiliki wa sehemu ya mali.

Chini ya masharti ya Art. 26, 28 za vijana Civil Kanuni na watoto wadogo tu kwa ridhaa ya wawakilishi wa kisheria na nafasi ya kufanya aina mbalimbali madhubuti mdogo wa shughuli, pamoja na yale ambapo mali zinazohusika. Kuuza nyumba ambapo ndogo ni waliosajiliwa, lakini si mmiliki, inawezekana bila idhini ya miili ya ulinzi. isipokuwa ni watoto kunyimwa huduma ya wazazi au chini ya ulinzi. Katika hali hii, kibali maalum inahitajika na utunzaji wa watoto huduma. Katika hali yoyote, kabla ya mauzo ya ghorofa unahitaji kupata mahali mapya ya makazi kwa ajili ya watoto kwa watoto katika utekelezaji katika maeneo hiyo kwa wakati mmoja, lazima kujiandikisha katika mwingine. Pamoja na nyumba hii mpya inapaswa kuwa moja au eneo kubwa na na hali kama hiyo maisha. Kama haki za madogo walikuwa kukiukwa chochote, hakuna matatizo na mauzo ya vyumba haitakuwa.

Kama mtoto - mmiliki wa ghorofa, kisha sahihi idhini ya mamlaka ulinzi na chini ya ulinzi ni muhimu. Hii inapaswa kutunza mapema, kabla ya mauzo ya mali. Unapaswa kuwasiliana Mashirika ulinzi katika eneo la usajili wa mtoto mdogo na kujua kama ni kuuza ghorofa, kulingana na tabia ya kesi fulani iwezekanavyo. Kama manunuzi ni ilivyoainishwa na sheria, ni muhimu ili kujua ni wakati gani frame itakuwa tayari juu ya idhini ya masoko, na kukusanya vyeti lazima. Kisha, wakati wa kufanya ununuzi na uuzaji hati, muuzaji bila mtoto (kama chini ya miaka 14) au pamoja naye (akiwa na umri wa zaidi ya miaka 14) suala la miili ya dhamana na ulinzi wa kujaza na ishara ya maombi. mlezi wa pili (mke, hata kama wanandoa talaka) lazima pia kuwa sasa kutoa ridhaa. Kisha, katika siku maalumu, unaweza kupata ufumbuzi tayari.

kesi ya kipekee:

• Kama mpango wa mabadiliko ya mahali pa kuishi katika uhusiano na kuhamia eneo jingine, basi shughuli inawezekana tu kwa idhini ya shirika na utunzaji wa watoto, na kiasi kupokea kwa ajili ya nyumba ni kuhamishwa na akaunti ya benki ya madogo. Wazazi wanapewa muda wa miezi 3 kutoka tarehe ya mauzo kwa ajili ya ununuzi wa nyumba mpya na utekelezaji wa sehemu hiyo katika mali ya mtoto. Vinginevyo ulinzi mamlaka haki ya kufuta mkataba wa mauzo.
• Wakati hoja ya makazi ya kudumu nje ya nchi lazima kuwasilisha kwa orodha Mlezi wa shirika wa nyaraka fulani kutoka OVIR.
• Kama kujenga nyumba mpya, basi ridhaa ya ulinzi, ni lazima kuwa katika hatua za mwisho za ujenzi. Ndogo kwa muda haja mahali pa kujiandikisha (marafiki, jamaa). Wakati kuomba ruhusa kwa mashirika ya ulinzi kuletwa mkataba na kampuni ya maendeleo, ambayo huonyesha sehemu ya mtoto.

Chaguzi uuzaji wa vyumba kubinafsishwa

rahisi chaguo uuzaji wa nyumba kubinafsishwa - kwa kuuza katika ukamilifu wake kwa mnunuzi mmoja, na faida kugawanywa kulingana na idadi ya kila mmoja. Pia inawezekana kwamba mmoja wa wamiliki kuwakomboa hisa zote zilizobakia kutoka kwa wamiliki wengine. Ni rahisi, na kiwango manunuzi mpango. Lakini mara nyingi kesi ni kwamba mmoja wa wamiliki kukataa kutokana na mauzo. Jinsi ya kuuza ghorofa kubinafsishwa katika kesi hii? Yote inategemea jinsi mali kugawanywa.

Kama ghorofa hii imegawanywa katika sehemu na mita, lazima kwanza kuandika taarifa notarized ya kuuza, kufafanua ukubwa taka na thamani ya maeneo yao kuuzwa, na kutuma kwa barua waliosajiliwa kwa mapumziko ya wamiliki. Kwa mujibu wa Art. 250 ya Kanuni ya Kiraia wao kuwa na faida zaidi wanunuzi wengine. Kama ndani ya siku 30 wamiliki wengine hakujibu kukubalika au kukataliwa kwa kununua, ile ya sanaa. 250 ya Kanuni ya Kiraia, unaweza kuchukua faida ya haki yao ya kuuza hisa zake katika ghorofa ya pamoja na mtu mwingine yeyote.

Wakati ghorofa imegawanywa katika asilimia, basi kuuza kwa watu wengine bila hamu haiwezekani, lakini unaweza kupata pesa kwa hiari au involuntarily kwa sehemu yake, kwenda mahakamani.

Kama nyumba kubinafsishwa mtoto mdogo ina kushiriki, basi kuuza nyumba inawezekana, baada ya kupokea ruhusa ya ulinzi miili.

Uuzaji wa nyumba walichangia

mtu, ambaye ana hati ya mchango, inaweza kutumia mali kwa hiari yake. Kama mmiliki anataka kuuza nyumba walichangia ambapo ni mmiliki, uuzaji hufanyika juu ya jumla ya kiwango mpango. Baada ya kupokea fedha kwa ajili ya mali, muuzaji lazima kulipa kodi. Jinsi vizuri na kwa faida ya kuchagua formula kodi, tumeona hapo juu.

Wakati zawadi ni kupokea sehemu ya vyumba, ambayo imegawanywa katika asilimia au kwa mita, uuzaji mpango ni sawa na kujadiliwa kwa sehemu "uwezekano wa kuuza ghorofa kubinafsishwa."

Sale ghorofa katika mortgage

Licha ya baadhi ya vikwazo kwamba kuongozana mkataba na mikopo mali, kuuza ghorofa katika mortgage halisi. Kufanya kazi hii kwa njia kadhaa:

1. Mapema karibu mkopo, kulipa kwa akiba yao, au kama mnunuzi anakubaliana, kutokana na maendeleo ya kupokea kutoka kwake.
2. Unaweza kuuza ghorofa bila malipo ya awali ya mikopo madeni. Ili kufanya hivyo, lazima kuandika taarifa kwa benki na kusubiri kibali. Anaweza kukataa kama kuuza hutokea wakati wa muda wa kusitisha kufungwa mapema ya mkopo. Kama benki anakubaliana, lakini anasisitiza juu ya ushiriki wake katika shughuli, basi ni wazi masanduku benki mbili: mnunuzi kwanza kuwekwa kiasi cha malipo ya mkopo, pili - tofauti iliyobaki. Baada ya kuondoa udhia wa mali imeundwa ununuzi na uuzaji. Katika hali hii, hata uuzaji wa ghorofa bila realtor kulipia benki ada kwa ajili ya kufungua seli na msaada.
3. Kama wakopeshaji kukubaliana na uuzaji bila malipo ya awali ya mkopo na wala kukubaliana kushiriki katika shughuli, ni muhimu kuingia katika awali ununuzi na uuzaji wa hati. Kisha, baada ya kulipwa kwa ajili ya mkopo walipokea kutoka mnunuzi fedha, mmiliki inapata hati kwenye kuondoa marufuku na inakwenda Makampuni House. Zaidi ya hayo, muuzaji kufunga mpango katika mthibitishaji.
4. Unaweza kuuza ghorofa pamoja na mikopo. Mnunuzi lazima kuwasilisha kwa Benki wote nyaraka muhimu kuthibitisha Solvens yake, na yeye alikuwa tayari aliamua suala la uwekaji toleo la kuazima. Kama uamuzi chanya na urekebishaji wa haki za mali, mali isiyohamishika na ni mikopo, na muuzaji inapata tofauti kati ya thamani ya vyumba kuuzwa na salio ya madeni bila ushiriki wa mikopo.

hitimisho

Ni zinageuka kuwa vyumba tofauti: kubinafsishwa, moja ambavyo mmiliki - mtoto, mikopo, zawadi - inaweza kuuzwa bila msaada wa realtor, kujua hatua zote za manunuzi kwa kuweka bei ya kupata kiasi fulani cha fedha. Baada ya wazo la hatari na ugumu wa mchakato na kuweka mpango juhudi nyingi na wakati, unaweza kuuza ghorofa yako mwenyewe.